Über die Haftung des WEG-Verwalters nach der Reform des Wohnungseigentumsrechtes seit dem 01.07.2007

Markus Hannen

Fast jeder Wohnungseigentümer wird bereits die Erfahrung gemacht haben, dass er mit der Verwaltung des Objektes durch den bestellten und gewählten Verwalter nicht einverstanden ist. Die Art und Weise wie ein Hausverwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Belange der Gemeinschaft verwaltet, führt oft zu Problemen, die nicht immer auf den Eigentümerversammlungen ausgeräumt werden können. Es kommt oft zum Rechtsstreit.

Seit dem Zeitpunkt der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, dem 01.07.2007, hat der Gesetzgeber eine Norm eingeführt (§ 49 Abs. 2 WEG), die im Fall des Rechtsstreites dem erkennenden Richter erlaubt, dem Hausverwalter die entstandenen Prozesskosten aufzuerlegen. Die Besonderheit dieser Norm ist, dass der WEG-Verwalter nicht Partei des Rechtsstreits sein muss, d.h. demnach nicht selbst Beklagter oder Kläger. Das erkennende Gericht, die Abteilung für Wohnungseigentumssachen, kann dem Hausverwalter direkt die Kosten des Rechtsstreits auferlegen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Inanspruchnahme des Gerichtes durch den Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft, möglicherweise auch die Hausverwaltung selbst erfolgt ist und den Hausverwalter am Entstehen des Rechtsstreites ein grobes Verschulden trifft.

Die gesetzliche Neuregelung erlaubt daher einen schnellen und kostengünstigen Regress gegenüber dem Hausverwalter. Es bedarf nicht mehr, wie noch nach altem Recht, einer umständlichen und meist gar nicht realisierbaren Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung. Der Regress gegenüber dem Verwalter kann nunmehr im Wege des „gerichtlichen Durchgriffs“ über § 49 Abs. 2 WEG erfolgen. Diese Änderung im Gesetz spielt auch insoweit verstärkt eine Rolle, als dass auf die Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentumssachen seit dem 01.07.2007 die Zivilprozessordnung anzuwenden ist. Nach der Zivilprozessordnung sind grundsätzlich dem Unterlegenen des Rechtsstreits die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Die Neuregelung in § 49 Abs. 2 WEG gewinnt daher zunehmend an wirtschaftlicher Bedeutung für Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, aber auch für WEG-Verwalter und die jeweiligen Prozessbevollmächtigten.

Die gesetzliche Neuregelung ist prozessökonomisch, da die Parteien des Rechtsstreits, entweder die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr gezwungen sind, in einem gesonderten Verfahren Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter zu verfolgen, wenn in dem gerichtlichen Verfahren zwischen den Parteien, d.h. der Eigentümergemeinschaft auf der einen und dem einzelnen Wohnungseigentümer auf der anderen Seite bereits eindeutig festgestellt wurde, dass der Rechtsstreit aufgrund eines Verschuldens des Hausverwalters geführt werden musste.

Erforderlich für das Feststellen dieses Verschuldens des Hausverwalters ist zunächst das Vorliegen eines rechtlichen Zusammenhangs zwischen dem Verhalten des Verwalters und der Einschaltung des Gerichtes, zum anderen muss dem Verwalter ein grobes Verschulden nachgewiesen werden. Der Verwalter muss demnach die Rechte und Pflichten als Verwalter im Hinblick auf die ihm obliegenden Sorgfaltspflichten entsprechend der Teilungserklärung oder der Hausordnung grob verletzt haben. Der Verwalter muss die ihm obliegende Sorgfalt, die ein Hausverwalter an seiner Stelle hätte einhalten müssen, in besonders grobem Maße verletzt haben, d.h. er muss bereits einfachste, jedem an seiner Stelle stehenden Verwalter einleuchtende Überlegungen nicht angestellt haben.

Dem Verwalter sind in Zukunft bereits dann Kosten eines Rechtsstreits aufzuerlegen, wenn z.B. der klagende Wohnungseigentümer ein Anfechtungsverfahren nur deshalb eingeleitet hat, weil der Verwalter das Verfahren durch nachlässige Protokollierung der Ergebnisse der Eigentümerversammlung provoziert hat oder aber auch bereits, dass das Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung nicht rechtzeitig verschickt wurde und sich ein Eigentümer zur Sicherung seiner Rechte in Unklarheit des genauen Wortlautes eines Beschlusses gezwungen sieht, einen Beschluss anzufechten.

Dem Verwalter können darüber hinaus z.B. auch Kosten auferlegt werden, wenn er schuldhaft und vorsätzlich missliebige Wohnungseigentümer an der Teilnahme an einer Versammlung gehindert hat, z.B. durch Nichtversenden der Tagesordnung mit Einladung, wenn er noch nicht fällige Wohngeldforderungen gegenüber den Wohnungseigentümern geltend macht oder wenn er einen Wohnungseigentümer trotz fehlender Bevollmächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Rechtsstreit überzogen hat.

Als Fazit der Neuregelung in § 49 Abs. 2 WEG ist zu erwarten, dass die Hausverwalter von den Gemeinschaften in Zukunft stärker in die Pflicht genommen werden und dadurch weniger Kosten unnötiger Rechtsstreite auf die Wohnungseigentümergemeinschaften umgelegt werden müssen.

Die Verwalter hingegen sind gehalten, ihre Rechte, aber auch ihre Pflichten als Verwalter gewissenhaft auszuüben. Möglicherweise wird sich das veränderte Kostenrisiko bei den einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften in der an den Verwalter zu zahlenden Verwaltungsgebühr niederschlagen. Die Verwalter müssten Kostenrisiken aus einem Rechtsstreit, wo sie in die Haftung genommen werden können, bei den Verwaltungskosten einkalkulieren. Eine Haftpflichtversicherung wird der Verwalter für diese Fälle nicht in Anspruch nehmen können. Haftpflichtversicherungen zahlen bei grobem Verschulden des Verwalters bedingungsgemäß nicht.

Wegen der Besonderheiten des geänderten Verfahrens bei WEG-Rechtsstreiten, insbesondere der Kostenerstattungspflicht des im Rechtsstreit Unterlegenen und der Möglichkeiten, dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, empfiehlt es sich für einzelne Wohnungseigentümer wie auch für Hausverwalter und Eigentümergemeinschaften dringend anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen.