Miet- und Wohnungseigentumsrecht Schimmel in der Wohnung: Was können Mieter tun?
In Ihrer Wohnung riecht es auf einmal muffig und Sie können sich zunächst nicht erklären, woher der Geruch kommt. Dann entdecken Sie unten in der Ecke einer Wand eine dunkle Stelle. Bei näherem Hinsehen ist sofort klar: Das ist Schimmel. Leider kein seltenes Problem. Gerade in der kalten Jahreszeit ist Schimmel in Wohnungen ein häufiges Thema, weil Feuchtigkeit an kühlen Wänden leichter zum Problem werden kann.
Doch was können Sie als Mieter nun tun? Wie gehen Sie am besten vor, damit es nicht zu endlosen Diskussionen mit dem Vermieter darüber kommt, wer für den Schaden verantwortlich ist und für die Kosten der Beseitigung aufkommen muss?
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, welche Rechte Sie bei Schimmel in der Wohnung haben und welche mietrechtlichen Fragen in dieser Situation besonders wichtig sind.
Schimmel richtig melden und dokumentieren
Was sollten Mieter tun, wenn sie Schimmel in der Wohnung entdecken?
Dokumentieren Sie den Schimmel möglichst genau und informieren Sie Ihren Vermieter unverzüglich über den Mangel. Welche weiteren Schritte sinnvoll sind, hängt davon ab, wodurch der Schimmel entstanden ist und wie stark die Wohnung beeinträchtigt wird.
Wenn Sie Schimmel in Ihrer Mietwohnung finden, sollten Sie nicht sofort zum Reiniger greifen oder die betroffene Stelle einfach überstreichen. Bevor etwas verändert wird, ist es wichtig zunächst festzuhalten, wo und in welchem Umfang der Schimmel aufgetreten ist . Anschließend sollten Sie Ihren Vermieter informieren und ihn auffordern, sich um den Mangel zu kümmern.
Schimmel dem Vermieter unverzüglich melden
Nach § 536c BGB sind Mieter verpflichtet, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen . Das gilt dementsprechend auch bei Schimmel in der Wohnung.
Am besten melden Sie den Schimmelbefall schriftlich per E-Mail oder Brief. Soll später sicher nachgewiesen werden können, dass und wann die Mängelanzeige beim Vermieter angekommen ist, sollte auch der Zugang belegbar sein. Ein bloßer Anruf beim Hausmeister ist dafür eher ungeeignet.
Außerdem sollte aus der Nachricht eindeutig hervorgehen, dass Sie den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern . Wenn der Schimmel die Nutzung eines Raumes bereits spürbar beeinträchtigt, können Sie auch das kurz beschreiben. Eine ausführliche rechtliche Begründung oder bereits eine konkrete Minderungsquote müssen Sie an dieser Stelle nicht formulieren.
Beschreiben Sie in der Nachricht möglichst genau, wo sich der Schimmel befindet und wie groß die betroffene Stelle ungefähr ist . Notieren Sie außerdem, wann Sie den Befall entdeckt haben. Fotos können die Beschreibung sinnvoll ergänzen und sollten nach Möglichkeit direkt mitgeschickt werden. Sie ersetzen die schriftliche Beschreibung aber nicht.
Eine verspätete oder unterlassene Meldung kann rechtliche Folgen haben. Kann der Vermieter einen Schaden wegen der fehlenden Information nicht rechtzeitig beheben und verschlimmert sich dieser dadurch, können Ansprüche des Mieters eingeschränkt sein. Unter Umständen kommen auch Schadensersatzansprüche des Vermieters in Betracht.
Schimmel dokumentieren und Beweise sichern
Bevor der Schimmel beseitigt wird, sollten Sie den Zustand der betroffenen Stellen möglichst genau dokumentieren. Fotografieren Sie den Befall und halten Sie fest, wann Sie ihn erstmals entdeckt haben. Wenn sich die betroffene Fläche verändert oder weiter ausbreitet, ist es sinnvoll, auch diesen Verlauf festzuhalten.
Das kann später wichtig werden, wenn zwischen Mieter und Vermieter darüber gestritten wird, seit wann der Schimmel vorhanden war oder wie stark der Befall tatsächlich gewesen ist .
Wer ist für Schimmel in der Wohnung verantwortlich?
Dass sich Schimmel in der Wohnung gebildet hat, bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter dafür verantwortlich ist. Entscheidend ist vielmehr, wodurch der Schimmel entstanden ist .
Liegt die Ursache am Gebäude, etwa weil Feuchtigkeit von außen eindringt oder ein baulicher Mangel vorliegt, fällt die Beseitigung grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Anders kann es aussehen, wenn der Schimmel durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde, beispielsweise weil über längere Zeit nicht ausreichend geheizt oder gelüftet wurde.
Gerade bei der Frage nach der Ursache gehen die Einschätzungen von Mietern und Vermietern allerdings häufig auseinander.
Vermieter sagt, Sie hätten falsch gelüftet: Wer muss das beweisen?
Was gilt, wenn der Vermieter behauptet, der Schimmel sei durch falsches Lüften entstanden?
Der Vermieter kann die Verantwortung nicht allein mit diesem Vorwurf auf den Mieter übertragen. Bei einem Streit muss zunächst geklärt werden, ob bauliche oder andere Ursachen aus seinem Verantwortungsbereich ausgeschlossen werden können. Erst danach kann das Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters für die weitere Beurteilung entscheidend werden.
Behauptet der Vermieter, Sie hätten den Schimmel durch falsches Lüften oder Heizen selbst verursacht, reicht diese Aussage allein nicht aus. Bei einem Streit muss zunächst geklärt werden, ob bauliche Ursachen oder andere Ursachen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters ausgeschlossen werden können.
Erst wenn das der Fall ist, kann genauer geprüft werden, ob das Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters für die Schimmelbildung verantwortlich war. Gerade diese Ursache lässt sich jedoch nicht immer ohne Weiteres feststellen. Sind sich beide Seiten uneinig, kann deshalb ein Sachverständigengutachten erforderlich werden.
Weist der Vermieter die Verantwortung nach Ihrer Mängelanzeige lediglich mit dem Hinweis auf falsches Lüften zurück und unternimmt ansonsten nichts, sollten Sie ihn erneut schriftlich auffordern, den Schimmelbefall zu prüfen und den Mangel zu beseitigen . Allein der Vorwurf, Sie hätten nicht ausreichend gelüftet, erledigt die Mängelanzeige nicht.
Reagiert der Vermieter weiterhin nicht oder bleibt es beim Streit über die Ursache, können weitere mietrechtliche Schritte notwendig werden. Welche Möglichkeiten Sie dann haben, erklären wir weiter unten im Beitrag.
Mietminderung bei Schimmel: Wann darf die Miete gekürzt werden?
Dürfen Mieter bei Schimmel in der Wohnung die Miete mindern?
Schimmel kann eine Mietminderung rechtfertigen, wenn die Nutzung der Wohnung dadurch spürbar beeinträchtigt ist. Eine feste Minderungsquote gibt es nicht. Entscheidend ist, wie stark der Schimmel die Nutzung der Wohnung oder des betroffenen Raumes einschränkt.
Schimmel in der Wohnung kann einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB darstellen. Nicht jeder kleine Schimmelfleck rechtfertigt jedoch automatisch eine Mietminderung. Voraussetzung ist, dass der Schimmel die Nutzung der Wohnung tatsächlich spürbar beeinträchtigt und Sie als Mieter den Befall nicht selbst verursacht haben.
Für eine Mietminderung brauchen Sie keine Zustimmung des Vermieters. Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Miete für die Zeit der Beeinträchtigung entsprechend gemindert. Auch eine feste Wartefrist gibt es nicht. Sie müssen also nicht erst zwei Wochen oder einen anderen pauschalen Zeitraum abwarten, bevor eine Mietminderung wegen Schimmel überhaupt möglich wird. Die bereits erwähnte Mängelanzeige an den Vermieter bleibt trotzdem wichtig. Wer den Schimmel gar nicht oder zu spät meldet, kann seine Rechte dadurch einschränken.
Wie hoch darf die Mietminderung bei Schimmel sein?
Für Schimmelbefall in der Wohnung gibt es keine pauschale Minderungsquote. Ebenso wenig existiert eine gesetzliche Mietminderungstabelle, aus der sich für jeden Schimmelbefall ein fester Prozentsatz ablesen lässt. Frühere Gerichtsentscheidungen können aber eine Orientierung geben , weil sich daran zumindest erkennen lässt, welche Größenordnungen bei bestimmten Schimmelschäden bereits als angemessen angesehen wurden.
Bei eher leichten Beeinträchtigungen werden häufig Größenordnungen von etwa 5 bis 10 Prozent genannt. Bei deutlicheren Einschränkungen können 10 bis 20 Prozent in Betracht kommen und bei erheblichem Schimmelbefall sind auch 30 Prozent oder mehr möglich.
Auch der betroffene Raum kann bei der Bewertung eine Rolle spielen. Schimmel im Schlafzimmer kann anders zu bewerten sein als ein Befall im Bad oder Keller.
Die genannten Werte sind deshalb nur Anhaltspunkte. Mietminderungstabellen und frühere Urteile können zwar eine erste Orientierung bieten, lassen sich aber nicht automatisch auf die eigene Wohnung übertragen.
Wer die Miete eigenständig kürzt, trägt das Risiko, dass die gewählte Quote später als zu hoch angesehen wird. Dann können Mietrückstände entstehen und eventuell zu einer Kündigung führen.
Wenn Sie unsicher sind, wie hoch Sie die Miete tatsächlich mindern dürfen, können Sie sich an einen Mieterverein oder Mieterschutzbund wenden. Bei größeren Schäden oder wenn bereits Streit mit dem Vermieter besteht, sollten Sie sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Bis geklärt ist, welche Minderungsquote angemessen ist, kann es je nach Situation besser sein, die Miete zunächst vollständig unter Vorbehalt weiterzuzahlen, statt eigenmächtig einen hohen Betrag einzubehalten. So vermeiden Sie, dass durch eine zu hohe Kürzung problematische Mietrückstände entstehen.
Darf der Mieter die Miete einfach vollständig einbehalten?
Nein, Schimmel in der Wohnung bedeutet nicht automatisch, dass gar keine Miete mehr gezahlt werden muss. Eine vollständige Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung tatsächlich vollständig aufgehoben ist.
Was können Mieter tun, wenn der Vermieter den Schimmel nicht beseitigt?
Was können Mieter tun, wenn der Vermieter auf die Schimmel-Meldung nicht reagiert?
Bleibt der Vermieter trotz Mängelanzeige untätig, sollten Mieter ihn schriftlich zur Beseitigung des Schimmels auffordern und eine angemessene Frist setzen. Reagiert er weiterhin nicht, kommen je nach Situation weitere Ansprüche in Betracht.
Bleibt der Vermieter auch nach Ihrer Meldung untätig oder weigert er sich, den Schimmel beseitigen zu lassen, müssen Sie das nicht einfach hinnehmen. Haben Sie ihn bereits zur Beseitigung aufgefordert, können Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen . Wie lang diese sein sollte, lässt sich nicht pauschal sagen. Bei einem größeren oder sich schnell ausbreitenden Befall ist schnelleres Handeln erforderlich als bei einer kleinen betroffenen Stelle.
Verstreicht die Frist ohne Reaktion, können neben einer möglichen Mietminderung weitere Ansprüche bestehen. Unter den Voraussetzungen des § 536a BGB kommt beispielsweise Schadensersatz in Betracht. Auch eine Beseitigung des Mangels auf Kosten des Vermieters ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Als Mieter sollten Sie allerdings nicht einfach selbst eine Firma beauftragen und anschließend davon ausgehen, dass der Vermieter die Rechnung übernehmen muss. Ob die Kosten später tatsächlich vom Vermieter verlangt werden können, hängt unter anderem davon ab, ob er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet oder sofortiges Handeln notwendig war.
Spätestens wenn der Vermieter trotz Fristsetzung weiterhin nicht reagiert, die Ursache des Schimmels bestreitet oder bereits über Kosten und Mietminderung gestritten wird, sollte die weitere Vorgehensweise rechtlich geprüft werden. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann einschätzen, welche Ansprüche bestehen und wie sie gegenüber dem Vermieter durchgesetzt werden können.
Bei einem besonders schweren Schimmelbefall kommt außerdem eine Kündigung der Wohnung in Betracht. Wann das möglich ist, schauen wir uns im nächsten Abschnitt genauer an.
Kann wegen Schimmel in der Wohnung gekündigt werden?
Ein Schimmelbefall kann im Einzelfall auch eine Kündigung rechtfertigen. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung muss die Beeinträchtigung allerdings erheblich sein. Eine Rolle kann insbesondere spielen, ob von der Wohnung eine ernsthafte Gesundheitsgefahr ausgeht.
§ 569 Abs. 1 BGB sieht vor, dass eine außerordentliche Kündigung möglich sein kann, wenn die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Ob das bei einem Schimmelbefall der Fall ist, muss anhand der konkreten Wohnsituation beurteilt werden.
Bevor Sie als Mieter wegen Schimmel kündigen, sollte die Situation deshalb rechtlich geprüft werden. Nicht jeder sichtbare Schimmelfleck reicht für eine fristlose Kündigung aus. Gerade wenn die Gesundheitsgefahr oder die Ursache des Befalls zwischen Mieter und Vermieter umstritten ist, kann eine voreilige Kündigung zusätzliche Probleme schaffen.
Eine ordentliche Kündigung bleibt davon unabhängig möglich, wenn die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Fazit: Bei Schimmel nicht vorschnell handeln
Schimmel in der Wohnung sollte weder ignoriert noch vorschnell selbst beseitigt werden. Für Mieter ist vor allem wichtig, den Befall frühzeitig zu dokumentieren, den Vermieter zu informieren und bei Streit über Ursache oder Beseitigung nicht einfach auf eigene Faust zu handeln.
Auch bei einer Mietminderung oder einer Kündigung kommt es stark auf die konkrete Situation an. Wer hier zu schnell handelt, riskiert unnötige rechtliche Probleme.
Wenn es bereits Streit mit dem Vermieter gibt oder Sie nicht wissen, welche Rechte Sie haben, unterstützen wir Sie in unserer Kanzlei am Martinsplatz in Bonn gerne bei der weiteren Vorgehensweise. Unsere beiden Fachanwälte für Mietrecht prüfen, welche Ansprüche in Ihrem Fall bestehen und wie Sie diese gegenüber dem Vermieter durchsetzen können.
FAQ: Häufige Fragen zu Schimmel in der Wohnung
Ja. Nach § 536c BGB müssen Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzeigen . Dazu gehört auch Schimmel. Am besten erfolgt die Meldung schriftlich und so, dass später nachvollziehbar ist, wann der Vermieter informiert wurde.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist unter anderem, wann der Vermieter über den Schimmel informiert wurde und ob die Miete trotz Kenntnis des Mangels zunächst vollständig gezahlt wurde. Wer bereits gezahlte Miete zurückfordern möchte, sollte deshalb prüfen lassen, ob dies im eigenen Fall möglich ist.
Das hängt davon ab, wer das Gutachten beauftragt und in welchem Zusammenhang es erstellt wird . Beauftragt ein Mieter selbst einen Sachverständigen, trägt er die Kosten zunächst in der Regel selbst. Ob diese später vom Vermieter verlangt werden können, muss gesondert geprüft werden. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, kann auch das Gericht einen Sachverständigen beauftragen.
Mieter müssen die Wohnung so nutzen, dass vermeidbare Schäden möglichst nicht entstehen . Dazu gehört auch ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten. Der Vermieter kann aber nicht allein mit dem Hinweis auf angeblich falsches Lüften jede Verantwortung für Schimmel zurückweisen. Liegt die Ursache am Gebäude, lässt sich das Problem nicht einfach durch zusätzliche Lüftungspflichten auf den Mieter verlagern.
Nicht in jedem Fall. Liegt die Ursache des Schimmels im Verantwortungsbereich des Vermieters, muss er den Mangel grundsätzlich beseitigen. Hat der Mieter den Schimmel dagegen selbst verursacht, kann die rechtliche Bewertung anders ausfallen. Gerade bei Streit über die Ursache muss deshalb zuerst geklärt werden, wodurch der Schimmel entstanden ist .
