Miet- und Wohnungseigentumsrecht Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Höhe, Fristen und Voraussetzungen

Ganz unerwartet finden Sie ein Schreiben des Vermieters im Briefkasten und fallen aus allen Wolken. Plötzlich soll die monatliche Miete angehoben werden. Damit haben Sie überhaupt nicht gerechnet. Und auch wenn die Erhöhung vielleicht nur moderat ausfällt, steht unweigerlich eine Frage im Raum: Darf der Vermieter die Miete überhaupt erhöhen und müssen Sie der Forderung einfach zustimmen?

Eine Mieterhöhung ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden und darf nicht allein deshalb verlangt werden, weil der Vermieter künftig eine höhere Miete erzielen möchte. Welche Regeln gelten, hängt vor allem davon ab, auf welcher Grundlage die Erhöhung erfolgt. Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete spielen beispielsweise sowohl die bisherige Miethöhe als auch die gesetzlichen Grenzen eine Rolle. Hinzu kommt, dass der Vermieter sein Erhöhungsverlangen nachvollziehbar begründen und die vorgeschriebenen Fristen einhalten muss.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wann eine Mieterhöhung zulässig ist und woran Sie erkennen können, ob die verlangte neue Miete den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Dabei schauen wir auch darauf, welche Fristen gelten und wie Sie reagieren können, wenn Ihnen die Mieterhöhung zu hoch vorkommt oder Sie Zweifel daran haben, dass sie rechtmäßig ist.

Wichtig: Wenn im Folgenden von “Miete” gesprochen wird, bezieht sich dies lediglich auf die Nettomiete. Die Nebenkosten sind grundsätzlich getrennt zu betrachten.

Ob eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt zunächst davon ab, warum die Miete steigen soll . Für Mieter ist diese Unterscheidung wichtig, weil je nach Art der Mieterhöhung andere Regeln gelten.

Besonders häufig geht es um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete . Vereinfacht gesagt darf der Vermieter prüfen, ob die bisherige Miete unter dem Betrag liegt, der am Wohnort üblicherweise für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Ist das der Fall, kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine Erhöhung verlangen. Allerdings darf er die Miete dabei weder beliebig hoch ansetzen noch beliebig oft erhöhen. § 558 BGB gibt dafür konkrete Grenzen vor.

Daneben kann eine Mieterhöhung beispielsweise nach einer Modernisierung möglich sein. Hat der Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf er unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Teil der dafür aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen. Für solche Erhöhungen gelten jedoch andere Regeln als bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Auch bei einer Staffel- oder Indexmiete funktioniert die Erhöhung anders. Hier wurde bereits im Mietvertrag vereinbart, wie sich die Miete künftig entwickeln soll. Deshalb sollten Sie zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen und anschließend prüfen, auf welche Grundlage sich der Vermieter in seinem Schreiben tatsächlich beruft.

In diesem Beitrag geht es vor allem um die klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . Gerade dabei sind für Mieter zwei Fragen besonders wichtig: Wie hoch darf die neue Miete ausfallen und in welchen Abständen darf der Vermieter sie erhöhen? Auf beide Punkte gehen wir im Folgenden genauer ein und zeigen Ihnen, welche gesetzlichen Grenzen dabei gelten.

Wenn Sie wissen möchten, wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf , kommt es auf zwei unterschiedliche Grenzen an. Selbst wenn vergleichbare Wohnungen in Ihrer Umgebung inzwischen deutlich teurer vermietet werden, darf der Vermieter Ihre bisherige Miete nicht automatisch auf diesen Betrag anheben. Gleichzeitig darf er die Kappungsgrenze nicht vollständig ausschöpfen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bereits vorher erreicht ist.

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, dass die bisherige Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben wird. Gemeint ist damit vereinfacht die Miete, die am Wohnort für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Für die Vergleichbarkeit spielen beispielsweise die Größe und Ausstattung der Wohnung eine Rolle, ebenso ihre Lage und weitere Merkmale.

Für Mieter bedeutet das: Nur weil eine andere Wohnung im selben Stadtteil deutlich teurer angeboten wird, lässt sich daraus noch nicht automatisch ableiten, dass auch die eigene Miete entsprechend erhöht werden darf. Ob die verlangte Miethöhe tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, muss nachvollziehbar begründet werden. Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermitteln können und welche Rolle der Mietspiegel dabei spielt, erklären wir weiter unten noch genauer.

Unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt die sogenannte Kappungsgrenze , wie stark die bisherige Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Nach § 558 Abs. 3 BGB liegt diese Grenze grundsätzlich bei 20 Prozent. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer sie auf 15 Prozent absenken.

Für Bonn gilt derzeit diese abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Bonn gehört zu den Gebieten, für die Nordrhein-Westfalen die niedrigere Grenze festgelegt hat. (Stand August 2026)

Die drei Jahre bedeuten allerdings nicht, dass ein Vermieter drei Jahre warten muss, bevor er die Miete erneut erhöhen darf . Die Kappungsgrenze schaut vielmehr darauf, wie stark die Miete innerhalb dieses Zeitraums insgesamt gestiegen ist. Wurde die Miete in den vergangenen drei Jahren bereits erhöht, muss diese frühere Erhöhung daher mitberücksichtigt werden. Wann der Vermieter nach einer Erhöhung erneut eine Anpassung verlangen darf, richtet sich dagegen nach anderen zeitlichen Vorgaben, auf die wir im nächsten Abschnitt eingehen.

Ein Beispiel macht das Zusammenspiel der beiden Grenzen verständlicher:

Beträgt Ihre monatliche Miete 800 Euro und ist sie seit mindestens drei Jahren unverändert, wären bei der in Bonn geltenden Kappungsgrenze von 15 Prozent höchstens 920 Euro möglich. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung allerdings nur bei 880 Euro, darf der Vermieter auch nur bis zu diesen 880 Euro erhöhen. Liegt die Vergleichsmiete dagegen bei 960 Euro, bleibt die Kappungsgrenze maßgeblich und die Miete könnte in diesem Beispiel höchstens auf 920 Euro steigen.

Wurde die Miete innerhalb der vergangenen drei Jahre dagegen bereits erhöht, kann der Vermieter nicht einfach erneut die vollen 15 Prozent auf die aktuelle Miete aufschlagen. Die vorherige Erhöhung zählt bei der Berechnung der Kappungsgrenze mit.

Die Drei-Jahres-Grenze, die wir im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze betrachtet haben, sagt noch nichts darüber aus, wie viel Zeit zwischen zwei Mieterhöhungen liegen muss . Dafür gelten eigene zeitliche Vorgaben. Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die neue Miete erst wirksam werden, wenn die bisherige Miete zu diesem Zeitpunkt seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Zusätzlich schreibt § 558 BGB vor, dass der Vermieter ein neues Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen darf. Dass hier einmal von zwölf und einmal von 15 Monaten die Rede ist, liegt an der Zeit, die zwischen dem Mieterhöhungsschreiben und dem tatsächlichen Beginn der höheren Miete liegt.

Ein Beispiel macht das verständlicher: Wurde Ihre Miete zuletzt zum 1. März 2025 erhöht, kann der Vermieter frühestens ein Jahr später erneut eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Geht Ihnen das neue Mieterhöhungsschreiben im März 2026 zu und stimmen Sie der Erhöhung zu, ist die höhere Miete grundsätzlich ab 1. Juni 2026 zu zahlen. Damit liegen zwischen dem Wirksamwerden der beiden Erhöhungen 15 Monate.

Die häufige Frage, ob der Vermieter die Miete jedes Jahr erhöhen darf , lässt sich daher nur mit dieser Unterscheidung beantworten: Nach einem Jahr kann grundsätzlich ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden. Die höhere Miete selbst darf bei einer Erhöhung nach § 558 BGB aber erst nach Ablauf des vorgeschriebenen 15-Monats-Zeitraums wirksam werden. Gleichzeitig muss weiterhin die Kappungsgrenze eingehalten werden, sodass mehrere Erhöhungen innerhalb von drei Jahren nicht dazu führen dürfen, dass die Miete insgesamt stärker steigt als gesetzlich zulässig.

Eine Mieterhöhung ist nicht allein deshalb wirksam, weil die verlangte neue Miethöhe innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegt. Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen auch so erklären, dass Sie nachvollziehen können, was von Ihnen verlangt wird und wie die höhere Miete begründet wird . Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bestimmt § 558a BGB , dass das Erhöhungsverlangen in Textform erklärt und begründet werden muss.

Textform bedeutet nicht dasselbe wie Schriftform. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsschreiben daher nicht eigenhändig unterschreiben . Er muss die Erklärung aber so übermitteln, dass sie lesbar ist, aus ihr hervorgeht, von wem sie stammt, und der Mieter sie dauerhaft aufbewahren oder speichern und später unverändert wiedergeben kann. Genau das verlangt § 126b BGB mit dem Begriff des „dauerhaften Datenträgers“.

Die Textform kann ganz klassisch durch einen Brief auf Papier erfüllt werden, aber auch eine E-Mail , etwa mit dem Mieterhöhungsverlangen als PDF im Anhang, ist grundsätzlich möglich. Selbst ein USB-Stick kann als dauerhafter Datenträger infrage kommen, wenn sich darauf die an den Mieter gerichtete Erklärung befindet und diese dauerhaft gespeichert und unverändert wiedergegeben werden kann. Der Bundesgerichtshof zählt Papier, E-Mails und digitale Speichermedien wie USB-Sticks ausdrücklich zu den grundsätzlich geeigneten dauerhaften Datenträgern.

Außerdem muss aus dem Erhöhungsverlangen klar hervorgehen, auf welchen Betrag die Miete steigen soll und ab wann die erhöhte Miete verlangt wird.

Der Vermieter muss Ihnen nachvollziehbar darlegen, warum die verlangte neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dafür kann er sich beispielsweise auf einen Mietspiegel beziehen. Das Gesetz lässt daneben auch eine Mietdatenbank oder ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu. Eine weitere Möglichkeit ist die Benennung vergleichbarer Wohnungen ; hierfür genügt nach § 558a BGB die Benennung von drei Wohnungen.

Gibt es für Ihre Wohnung einen qualifizierten Mietspiegel , muss der Vermieter die darin enthaltenen Angaben zu Ihrer Wohnung im Mieterhöhungsschreiben mitteilen. Das gilt auch dann, wenn er die Erhöhung beispielsweise mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründet. So können Sie zusätzlich nachvollziehen, wie sich die verlangte neue Miete zu den Werten des Mietspiegels verhält.

Die Begründung soll Ihnen ermöglichen, die geforderte Mieterhöhung zumindest grundsätzlich zu überprüfen. Ein bloßer Hinweis darauf, dass „die Mieten allgemein gestiegen sind“, reicht dafür bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht aus.

Spätestens an dieser Stelle stehen viele Mieter vor einem ganz praktischen Problem: Woher wissen Sie überhaupt, welche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung gilt?

Gibt es in Ihrer Stadt oder Gemeinde einen Mietspiegel, ist dieser häufig der naheliegendste Ausgangspunkt. Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einfach als einen einheitlichen Quadratmeterpreis für die gesamte Stadt ab. Vielmehr muss die konkrete Wohnung anhand der im jeweiligen Mietspiegel vorgesehenen Merkmale eingeordnet werden.

In Bonn gilt seit dem 1. Juli 2026 der qualifizierte Mietspiegel 2026 . Die Stadt stellt zusätzlich einen Mietspiegelrechner zur Verfügung, der die Anwendung erleichtern soll. Dort können Sie die Angaben zu Ihrer Wohnung eintragen und Schritt für Schritt ermitteln, welcher Wert nach dem Bonner Mietspiegel für Ihre Wohnung maßgeblich ist. Berücksichtigt werden dabei unter anderem die Wohnfläche und das Baujahr sowie die konkrete Wohnlage und die im Mietspiegel vorgesehenen Merkmale des Gebäudes und der Wohnung.

Das Ergebnis des Rechners gibt Ihnen eine gute Orientierung, ob die vom Vermieter verlangte neue Miete zu den Werten des Bonner Mietspiegels passt. Der Rechner weist allerdings selbst darauf hin, dass das Ergebnis keine rechtsverbindliche Auskunft darstellt. Gerade wenn einzelne Wohnungsmerkmale unterschiedlich bewertet werden können oder die Einordnung der Wohnung streitig ist, kann deshalb eine genauere Prüfung durch einen Anwalt für Mietrecht sinnvoll sein.

Wichtig ist außerdem, den offiziellen Mietspiegel nicht mit den Mietpreisen zu verwechseln, die Sie auf Immobilienportalen finden. Dort sehen Sie in erster Linie, zu welchen Preisen Wohnungen aktuell angeboten werden. Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist dagegen die gesetzlich bestimmte ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Sie wird aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet, die innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Vergleichszeitraums von 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Wenn Sie ein Mieterhöhungsschreiben erhalten, können Sie also zunächst prüfen, welches Begründungsmittel der Vermieter verwendet hat und ob sich seine Angaben mit dem für Ihre Wohnung maßgeblichen Mietspiegel nachvollziehen lassen. So bekommen Sie bereits einen ersten Eindruck davon, ob die verlangte neue Miethöhe plausibel ist.

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB handelt es sich rechtlich um ein Zustimmungsverlangen . Der Vermieter teilt Ihnen also nicht einfach mit, dass ab sofort eine höhere Miete gilt, sondern verlangt Ihre Zustimmung zu einer Änderung der bisher vereinbarten Miethöhe. Genau deshalb müssen Sie ein solches Schreiben auch nicht sofort unterschreiben oder unmittelbar darauf reagieren.

Für Ihre Entscheidung räumt Ihnen das Gesetz eine Überlegungsfrist ein. Sie können das Mieterhöhungsverlangen bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach seinem Zugang prüfen. Geht Ihnen das Schreiben beispielsweise am 10. August zu, läuft diese Frist bis zum 31. Oktober. Stimmen Sie der Erhöhung zu, ist die höhere Miete grundsätzlich ab dem 1. November zu zahlen, also mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Eine automatische Zustimmung allein dadurch, dass Sie auf das Schreiben zunächst nicht reagieren, sieht § 558 BGB nicht vor. Stimmen Sie der verlangten Erhöhung bis zum Ablauf der gesetzlichen Frist nicht zu, kann der Vermieter allerdings auf Zustimmung klagen. Dafür bleiben ihm nach Ablauf Ihrer Zustimmungsfrist weitere drei Monate.

Dabei ist wichtig, eine Mieterhöhung nicht vorschnell zu akzeptieren, sie aber ebenso wenig einfach zu ignorieren. Bestehen Zweifel an der verlangten Miethöhe oder an den Voraussetzungen der Erhöhung, sollte zunächst geklärt werden, ob die Forderung tatsächlich berechtigt ist. Wie Sie vorgehen können, wenn Sie eine Mieterhöhung für unzulässig halten, erklären wir weiter unten noch genauer.

Auch wenn Sie schon viele Jahre in derselben Wohnung leben, gelten für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich dieselben Regeln wie bei einem kürzeren Mietverhältnis. Die lange Mietdauer allein schützt also nicht vor einer Mieterhöhung.

Ist Ihre Miete über einen längeren Zeitraum unverändert geblieben und liegt inzwischen deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter sie trotzdem nicht beliebig auf das aktuelle Niveau anheben. Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Wurde sie in diesem Zeitraum bereits erhöht, muss diese frühere Erhöhung berücksichtigt werden.

Die Dauer des Mietverhältnisses verschafft Mietern damit keinen besonderen Schutz vor einer Erhöhung, erlaubt dem Vermieter aber auch keinen größeren Sprung bei der Miethöhe.

Die bisher erläuterten Regeln zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Kappungsgrenze beziehen sich auf eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert oder wurde im Mietvertrag eine Index- beziehungsweise Staffelmiete vereinbart, gelten dagegen eigene Voraussetzungen.

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Nach § 559 BGB dürfen grundsätzlich acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden. Kosten für reine Erhaltungsmaßnahmen dürfen dabei nicht einfach als Modernisierungskosten angesetzt werden. Zusätzlich gelten gesetzliche Grenzen dafür, um wie viel die monatliche Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums steigen darf.

Bei einer Indexmiete richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während einer wirksam vereinbarten Indexmiete ausgeschlossen. Die Miete muss grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie erneut an die Entwicklung des Index angepasst werden kann. Auch hier muss der Vermieter die Erhöhung in Textform erklären und nachvollziehbar angeben, wie sich der Index und die Miete verändert haben.

Bei einer Staffelmiete werden die künftigen Mieterhöhungen dagegen bereits im Mietvertrag vereinbart. Dort muss festgelegt sein, welche Miete zu den jeweiligen Zeitpunkten gelten soll beziehungsweise um welchen Geldbetrag sie steigt. Zwischen zwei Mietstaffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während die Staffelmietvereinbarung läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.

Wenn sich Ihr Vermieter in seinem Schreiben auf eine Modernisierung, eine Indexmiete oder eine vereinbarte Mietstaffel beruft, können die zuvor erläuterten Regeln zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Kappungsgrenze daher nicht einfach übertragen werden . Für diese Formen der Mieterhöhung gelten jeweils eigene Vorgaben.

Nicht jede Mieterhöhung, die auf den ersten Blick zu hoch erscheint, ist tatsächlich unzulässig. Umgekehrt bedeutet ein ausführlich begründetes Schreiben noch nicht automatisch, dass die Forderung auch rechtlich korrekt ist. Nutzen Sie deshalb die Zustimmungsfrist, um die Erhöhung in Ruhe zu überprüfen.

Schauen Sie zunächst, wann Ihre Miete zuletzt erhöht wurde und ob die verlangte neue Miethöhe noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt . Hat der Vermieter einen Mietspiegel herangezogen, sollte auch die Einordnung Ihrer Wohnung nachvollziehbar sein. Darüber hinaus müssen die Kappungsgrenze und der Zeitpunkt , zu dem die höhere Miete gelten soll, zu den gesetzlichen Vorgaben passen.

Stellen Sie dabei Unstimmigkeiten fest, müssen Sie einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht vorsorglich zustimmen . Anders als der Begriff „Widerspruch gegen eine Mieterhöhung“ vermuten lässt, sieht das Gesetz hierfür kein eigenes förmliches Widerspruchsverfahren vor. Entscheidend ist vielmehr, ob und in welchem Umfang Sie dem Erhöhungsverlangen zustimmen. § 558b BGB sieht auch die Möglichkeit vor, nur einem Teil der verlangten Erhöhung zuzustimmen.

Trotzdem sollten Sie das Schreiben nicht einfach unbeantwortet lassen , wenn Sie die Forderung für unberechtigt halten. Teilen Sie dem Vermieter möglichst konkret mit, welche Punkte Sie beanstanden. Bleiben Zweifel bestehen oder lässt sich die Berechnung für Sie nicht nachvollziehen, sollten Sie die Mieterhöhung rechtlich prüfen lassen.

Stimmen Sie der verlangten Mieterhöhung bis zum Ende der gesetzlichen Zustimmungsfrist nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter die fehlende Zustimmung gerichtlich geltend machen. Dafür muss er innerhalb von drei weiteren Monaten Klage erheben.