Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kein Zwang zu Vergleichsangeboten: BGH reformiert WEG-Praxis

Mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) hat der Bundesgerichtshof eine jahrzehntelange Praxis der Instanzgerichte korrigiert:

Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht generell verpflichtet, vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen Vergleichsangebote einzuholen. Maßgeblich ist allein, ob die vorhandene Informationsgrundlage für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer zur Entscheidung ausreicht.

1. Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. (amtlicher Leitsatz)
2. Ein Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, sofern die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.
3. Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt"), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. (amtlicher Leitsatz).

Sachverhalt der BGH-Entscheidung: In einer Eigentümerversammlung im September 2023 beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft; mehrere Erhaltungsmaßnahmen per Mehrheitsbeschluss — ohne zuvor Vergleichsangebote einzuholen:

• TOP 11: Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit — 4.091 €
• TOP 12: Austausch Vordachverglasung + Malerarbeiten — 1.564 €
• TOP 13: Weiterer Austausch Vordachverglasung + Malerarbeiten — 1.145 €
• TOP 14: Austausch eines weiteren Fensters in einer Wohneinheit — 2.939 €

Begründung der Mehrheit: Die beauftragte Glaserei arbeite seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit" für die Gemeinschaft;, auch mit der Malerfirma habe man positive Erfahrungen gemacht. Eine Gruppe von Eigentümern focht die Beschlüsse an — mit dem alleinigen Argument, es seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht hielt den Beschluss zu TOP 11 (Fenstertausch über 4.091 €) für unwirksam, im Übrigen wies es die Berufung zurück. Beide Seiten legten Revision ein.

Die Instanzgerichte hatten über Jahre hinweg eine feste Praxis entwickelt: Ab einer bestimmten Auftragssumme — die Schwelle variierte je nach Gericht zwischen einigen hundert und einigen tausend Euro — musste eine WEG vor der Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme mindestens drei Vergleichsangebote einholen. Fehlten diese, widersprach der Beschluss per se ordnungsmäßiger Verwaltung und war auf Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären.

Diese Praxis war als „Drei-Angebote-Regel" bekannt und hatte sich in der Rechtsprechung so verfestigt, dass sie faktisch als zwingendes Verfahrenserfordernis galt. Einzig sogenannte Bagatellmaßnahmen mit sehr geringem Auftragswert wurden davon ausgenommen.

Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen konnten allein wegen des formalen Fehlens von Vergleichsangeboten erfolgreich angefochten werden — unabhängig davon, ob das tatsächlich beauftragte Unternehmen geeignet und der Preis angemessen war.

Der BGH erteilt der starren „Drei-Angebote-Regel" eine klare Absage.

Das Gericht betont: Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Eine schematische Betrachtungsweise wird der Vielgestaltigkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und schränkt das Ermessen der Wohnungseigentümer zu stark ein.

Maßgeblicher Prüfungsmaßstab ist künftig allein die Einzelfallbetrachtung: Hatte die Gemeinschaft; eine ausreichende Informationsbasis, um — aus der Perspektive eines vernünftig war und wirtschaftlich denkenden Eigentümers — eine sachgerechte Entscheidung zu treffen?

Das zentrale Ziel bleibt dasselbe wie zuvor: Die Wohnungseigentümer sollen eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten. Wie dieses Ziel im Einzelfall erreicht wird, ist jedoch nicht mehr starr vorgeschrieben.

Frühere Rechtslage (Instanzgerichte)

✕ Mindestens drei Vergleichsangebote ab einer bestimmten Bagatellgrenze

✕ Starre, schematische Anforderung ohne Rücksicht auf den Einzelfall

✕ Fehlen der Angebote = eigenständiger Anfechtungsgrund

✕ Gültigkeit unabhängig von tatsächlicher Preis- und Qualitätsprüfung

✕ Kein Ermessen für die Eigentümerversammlung

Neue Rechtslage-( BGH 27.03.2026)

- Keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten

- Einzelfallbezogener Maßstab: Art, Dringlichkeit und Umstände der Maßnahme

- Fehlende Angebote allein kein Anfechtungsgrund mehr

- Alternative Informationsgrundlagen anerkannt (Fachgutachten, Bewährung)

- Weiter Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft.

Der BGH benennt ausdrücklich verschiedene Wege, auf denen die für eine ordnungsmäßige Beschlussfassung erforderliche Tatsachengrundlage hergestellt werden kann:

1. Vergleichsangebote

Sie bleiben nach wie vor ein taugliches Mittel zur Herstellung einer hinreichenden Informationsgrundlage — sie sind aber nicht mehr das einzige und nicht mehr in einer bestimmten Mindestzahl zwingend vorgeschrieben.

2. Beratung durch Sonderfachleute

Bei größeren Maßnahmen kann die Einschätzung eines Architekten, Bausachverständigen oder sonstigen Fachplaners die Tatsachengrundlage bilden. Das gilt besonders, wenn ein Sachverständiger zuvor die Schadensermittlung durchgeführt hat, ein Sanierungskonzept ausgearbeitet und ein Angebot als geeignet und angemessen beurteilt hat. Bei komplexen Maßnahmen mit Koordinationsbedarf zwischen mehreren Gewerken kann die Einschätzung eines Fachplaners über die Verlässlichkeit und Zusammenarbeit der Handwerker sogar aussagekräftiger sein als eine Vielzahl von Einzelangeboten.

3. Eigene Prüfung durch den Verwalter

Es gehört zu den originären Plichten des Verwalters, Angebote auf ihre Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Bei Kleinaufträgen mit geringerem Volumen können die Eigentümer — ggf. auf Grundlage der Verwalterbewertung — häufig selbst beurteilen, ob die geplante Maßnahme den angebotenen Preis wert ist.

4. Erfahrung mit dem Auftragnehmer („bekannt und bewährt")

Der BGH hebt ausdrücklich hervor, dass die positive Erfahrung mit einem Handwerksunternehmen aus früheren Aufträgen eine anerkannte Informationsgrundlage darstellt. Für einen vernünftig denkenden Eigentümer sind neben dem Preis entscheidend:

All diese Qualitätsmerkmale lassen sich bei einem bewährten Unternehmen besser einschätzen als aus reinen

→ Sorgfältige und zügige Ausführung der Arbeiten

→ Einhaltung des vereinbarten Zeitplans

→ Einsatz qualifizierten Personals

→ Zeitnahe und vollständige Behebung etwaiger Beanstandungen

→ Kenntnis der örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage

5. Dringlichkeit und mangelnde Marktlage

Auch die Dringlichkeit einer Maßnahme sowie die mangelnde Verfügbarkeit alternativer ortsnaher Handwerker können es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten.

Aus dem Urteil lassen sich konkrete Anforderungen ableiten, die ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft; erfüllen muss, um die Beauftragung einer Erhaltungsmaßnahme wirksam zu legitimieren:

1. Hinreichende Tatsachengrundlage dokumentieren

Die Informationsbasis, auf der die Entscheidung beruht, sollte im Protokoll der Eigentümerversammlung nachvollziehbar festgehalten sein — sei es durch Vorlage eines Angebots, eines Gutachtens, eines Sachverständigenberichts oder durch expliziten Verweis auf positive Vorerfahrungen mit dem Auftragnehmer.

2. Einzelfallbegründung

Art und Dringlichkeit der Maßnahme Der Beschluss muss erkennen lassen, dass die Eigentümer die Besonderheiten der konkreten Maßnahme berücksichtigt haben — insbesondere bei dringlichen Arbeiten (z. B. Wasserschäden, Gefahrenabwehr) sollte die Dringlichkeit ausdrücklich protokolliert werden.

3. Bewährtheit des Auftragnehmers explizit festhalten

Soll auf Vergleichsangebote verzichtet werden, weil das Unternehmen bereits in der Vergangenheit erfolgreich tätig war, ist dies ausdrücklich zu protokollieren: Wie lange, in welchem Rahmen und mit welchem Ergebnis wurde mit dem Unternehmen zusammengearbeitet?

4. Einschätzung von Eignung und Wirtschaftlichkeit

Es muss erkennbar sein, dass die Eigentümerversammlung (ggf. gestützt auf die Verwalterbewertung) die Eignung des Anbieters und die Angemessenheit des Preises geprüft hat. Bei größeren Maßnahmen empfiehlt sich die schriftliche Stellungnahme eines Fachplaners.

5. Fachgutachten bei komplexen Maßnahmen

Bei größerem Sanierungsumfang oder technisch anspruchsvollen Arbeiten sollte ein Architekt oder Bausachverständiger vorab eingebunden werden. Dessen Empfehlung und Wirtschaftlichkeitseinschätzung sollten dem Beschlussprotokoll beigefügt oder darin ausdrücklich in Bezug genommen werden.

6. Kein objektiv ungeeignetes oder überteuert erscheinendes Angebot

Auch ohne Vergleichsangebote muss das beauftragte Angebot sachgerecht und marktgerecht sein. Erscheint ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert, ist der Beschluss weiterhin anfechtbar — dieser Mangel ist jedoch vom Anfechtenden fristgerecht darzulegen und unter Beweis zu stellen.

Das BGH-Urteil ändert nichts daran, dass ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen kann, wenn das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dieser Beschlussmangel ist jedoch ein eigenständiger Anfechtungsgrund, der vom klagenden Eigentümer fristgerecht — also innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist — geltend gemacht werden muss, und mit konkreten Tatsachen dargelegt und unter Beweis gestellt werden muss.

Ein bloßer Verweis auf das Fehlen von Vergleichsangeboten reicht nach neuer BGH-Rechtsprechung für eine erfolgreiche Anfechtungsklage nicht mehr aus.

Das Urteil ist zu begrüßen: Es beseitigt eine praxisfremde Formalanforderung und stärkt die Entscheidungsautonomie der Eigentümergemeinschaft. Gleichwohl bedeutet die Abkehr von der starren Drei-Angebote-Regel nicht, dass eine Vergabe ohne jede Informationsbasis zulässig wäre.

Empfehlung für die Praxis: Verwalter und Eigentümer sollten die Grundlage ihrer Entscheidung — insbesondere bei größeren Maßnahmen — sorgfältig im Protokoll dokumentieren. Je mehr die Vergabe von der Einholung mehrerer Angebote abweicht, desto wichtiger ist eine nachvollziehbare Begründung:

Bewährtheit des Unternehmens, Dringlichkeit, fachgutachterliche Empfehlung oder Marktenge sollten schriftlich festgehalten werden.

Eine lückenhafte Dokumentation lädt zur Anfechtung ein — auch wenn das Fehlen von Vergleichsangeboten allein keinen Erfolg mehr verspricht. Anfechtungswillige Eigentümer sind nun gehalten, konkret darzulegen, dass das beauftragte Angebot sachlich ungeeignet oder in der Preisgestaltung nicht marktgerecht ist.

Der BGH hat mit diesem Grundsatzurteil eine wichtige Weichenstellung vorgenommen: Die formale „Drei-Angebote-Regel" der Instanzgerichte ist Geschichte. An ihre Stelle tritt ein fexibler, einzelfallbezogener Maßstab, der dem Ermessen der Wohnungseigentümer mehr Raum lässt und der Realität der Verwaltungspraxis besser gerecht wird.

Entscheidend ist und bleibt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft; auf einer hinreichenden Informationsgrundlage entscheidet — und dass das beauftragte Unternehmen eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erbringt. Wie diese Informationsbasis im Einzelfall hergestellt wird, liegt nunmehr weitgehend im Ermessen der Gemeinschaft.