Miet- und Wohnungseigentumsrecht Keine Zurückbehaltung von Hausgeld wegen fehlender Jahresabrechnungen – Stärkung der Finanzierungssicherheit für Wohnungseigentümergemeinschaften
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer relativ aktuellen Entscheidung (BGH, Urt. v. 14.11.2025 – V ZR 190/24) die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur regelmäßigen Zahlung von Hausgeldern (einschließlich Rücklagenzuführungen und Sonderumlagen) auch dann bekräftigt, wenn über längere Zeit keine Jahresabrechnungen erstellt oder beschlossen werden. Ein Zurückbehaltungsrecht einzelner Eigentümer wegen fehlender Abrechnungen besteht nicht. Diese Grundsätze sind für die Verwaltungspraxis von erheblicher Bedeutung – sowohl für Verwalter als auch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst.
Rechtsgrundlage der Hausgeldpflicht
Die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld trifft den Wohnungseigentümer und ergibt sich aus § 28 Abs. 1 WEG . Wer Wohnungseigentümer ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Grundbuch. Die Wohnungseigentümer beschließen jährlich im Voraus einen Wirtschaftsplan, der die Höhe der Vorschüsse (Hausgelder) und Rücklagenzuführungen festlegt. Diese Vorschüsse dienen der Sicherstellung der laufenden Verwaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums und müssen regelmäßig und pünktlich geleistet werden.
Kein Zurückbehaltungsrecht , auch nicht wegen fehlender Jahresabrechnung
Der Wohngeldschuldner kann die Zahlung des Hausgeldes nicht mit dem Verweis darauf verweigern, dass er Ansprüche gegen den Verwalter oder die Gemeinschaft hat, oder darauf, dass diese ihre Pflichten verletzt hätten. Denn ein Zurückbehaltungsrecht an dem Hausgeld steht den Eigentümern wegen der Natur der Schuld nur in Ausnahmefällen zu. Die für die Aufrechnung geltenden Einschränkungen gelten auch für Zurückbehaltungsrechte eines Wohnungseigentümers.
Auf Ansprüche gegen den Verwalter kann ein Wohnungseigentümer schon deshalb kein Zurückbehaltungsrecht stützen, weil es an der dafür erforderlichen Gegenseitigkeit der Ansprüche fehlt. Der Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes steht der Gemeinschaft zu und nicht dem Verwalter, der die Gemeinschaft nur bei der Geltendmachung vertritt.
Auch auf Ansprüche gegen die Gemeinschaft kann ein Eigentümer in der Regel ein Zurückbehaltungsrecht an dem Hausgeld nicht stützen. Der Zweck des Hausgelds liegt in der Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind, und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Aufrechnungsbefugnis kommen nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht. Eine solche Ausnahme besteht dann, wenn der Eigentümer eine titulierte Forderung auf Zahlung gegen die Gemeinschaft hat oder die Forderung anerkannt ist.
Einzelne Eigentümer können die Zahlung der beschlossenen Hausgelder nicht mit dem Argument verweigern, es lägen keine oder nur verspätete Jahresabrechnungen vor. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB in diesen Fällen ausgeschlossen. Die Rechtsprechung betont, dass das Hausgeld das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft ist und deren Funktionsfähigkeit nicht durch individuelle Leistungsverweigerungen gefährdet werden darf.
Der BGH hebt hervor, dass selbst dann, wenn ein Eigentümer einen rechtskräftigen Titel auf Erstellung der Abrechnung besitzt, daraus kein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber den laufenden Hausgeldforderungen hergeleitet werden kann. Die Aufrechnung mit anerkannten oder titulierten Gegenforderungen bleibt zwar in engen Ausnahmefällen möglich, das Zurückbehaltungsrecht aber ist gerade ausgeschlossen, weil es die Liquidität der Gemeinschaft gefährden würde.
Das Finanzierungssystem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruht auf der regelmäßigen, planbaren Einzahlung der Hausgelder durch alle Eigentümer. Nur so kann die Gemeinschaft ihren Verpflichtungen – etwa gegenüber Versorgern, Dienstleistern oder Versicherungen – nachkommen. Würden mehrere Eigentümer wegen fehlender Abrechnungen ihre Zahlungen einstellen, drohten Versorgungssperren, der Verlust des Versicherungsschutzes oder die Entstehung von Verzugszinsen. Es kann und darf nicht in jedem Einzelfall geprüft werden, ob die konkrete Verwaltung bereits wirtschaftlich beeinträchtigt ist; vielmehr ist das System auf die Einhaltung der Zahlungsdisziplin aller Eigentümer angewiesen.
Der BGH grenzt ausdrücklich zwischen Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht: Während die Aufrechnung mit anerkannten oder titulierten Gegenforderungen ausnahmsweise möglich bleibt, ist das Zurückbehaltungsrecht als bloßes Druckmittel unzulässig. Die Aufrechnung führt zur Tilgung der Forderung und gefährdet nicht die laufende Finanzierung, während das Zurückbehaltungsrecht die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft blockieren könnte.
Für die Verwaltungspraxis bedeutet das Urteil eine erhebliche Stärkung der Planungssicherheit: Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können sich darauf verlassen, dass Hausgeldforderungen unabhängig von der Erstellung und Beschlussfassung der Jahresabrechnung durchsetzbar bleiben. Eigentümer, die mit der Abrechnung in Verzug sind, können ihre Ansprüche gerichtlich durchsetzen und ggf. vollstrecken, dürfen aber nicht die laufende Finanzierung der Gemeinschaft gefährden.
Fazit
Das Urteil des BGH schafft klare Verhältnisse und stärkt die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die regelmäßige Zahlung der Hausgelder ist unabdingbar für die ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums. Ein Zurückbehaltungsrecht einzelner Eigentümer wegen fehlender Abrechnungen besteht nicht – auch nicht bei bereits titulierten Ansprüchen. Die Entscheidung ist für Verwalter und GdWE gleichermaßen von großer praktischer Bedeutung und sollte in der Verwaltungspraxis konsequent beachtet werden.
