Miet- und Wohnungseigentumsrecht Klimaanlagen im Wohnungseigentum: Neue BGH-Rechtsprechung stärkt Rechte der Eigentümer

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 hat der Bundesgerichtshof (V ZR 162/25) die Rechtsposition von Wohnungseigentümern, die eine Klimaanlage in ihrer Eigentumswohnung installieren möchten, erheblich gestärkt. Die Entscheidung klärt wichtige Fragen zum Einbau von Klimaanlagen und den damit verbundenen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Der Einbau einer Klimaanlage erfordert regelmäßig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere wenn Außenwände durchbrochen werden müssen, um Kabel und Leitungen zu führen. Nach § 20 Abs. 1 WEG bedarf jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer Gestattung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Der BGH hat klargestellt, dass auch die Durchbohrung der Fassade zur Installation eines Klimageräts eine solche bauliche Veränderung darstellt.

Klimaanlagen gehören nicht zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Der Gesetzgeber hat dort abschließend bestimmte bauliche Veränderungen aufgezählt, etwa Maßnahmen für Menschen mit Behinderungen oder die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Eine analoge Anwendung auf Klimaanlagen lehnt der BGH ab. Daher kann ein Anspruch auf Gestattung nur aus § 20 Abs. 3 WEG folgen.

Nach § 20 Abs. 3 WEG besteht ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn entweder kein anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder sämtliche beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Der BGH hat hierfür eine wichtige Präzisierung vorgenommen: Eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung liegt erst vor, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Bei dieser Prüfung sind die durch Art. 14 GG geschützten Grundrechtspositionen sowohl der nicht einverstandenen als auch der bauwilligen Wohnungseigentümer gegeneinander abzuwägen. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass diese Abwägung nicht regelmäßig zugunsten der Eigentümer ausgehen muss, die den bestehenden baulichen Zustand bewahren wollen. Auch größere Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums können die Schwelle einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung unterschreiten, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Der BGH hat dies bereits in früheren Entscheidungen betont, etwa im Hinblick auf Fassadendurchbrüche an mehreren Stellen.

Praktisch relevant sind vor allem Split-Klimageräte, die aus einem Innengerät und einem Außengerät bestehen. Das Außengerät wird typischerweise auf dem Balkon oder an der Außenfassade angebracht. Die Verbindung zwischen Innen- und Außengerät erfordert Durchbrüche in der Außenwand für Kupferleitungen, Stromkabel und Kondensatablauf.

Diese Durchbrüche betreffen das Gemeinschaftseigentum und bedürfen daher der Gestattung durch die Eigentümergemeinschaft. Der BGH hat in seiner Entscheidung ausdrücklich klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen kann, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon gestattet wird.

Der BGH betont, dass die Eigentümergemeinschaft den Wanddurchbruch der Außenfassade dulden muss, um die Zu- und Abluft für die Klimaanlage zu gewährleisten. Bei einer auf maximal 10 Zentimeter begrenzten Durchbohrung zur Leitungsführung ist eine vorherige statische Berechnung in der Regel entbehrlich. Dies unterscheidet sich deutlich von Fällen, in denen tragende Wände entfernt werden sollen, für die der BGH eine statische Berechnung für erforderlich hält.

Was die optische Veränderung angeht, hat der BGH bereits früher entschieden, dass über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigungen aus optischen Veränderungen folgen können. Dies setzt jedoch voraus, dass diese zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führen. Die bloße Anbringung eines Klimageräts auf dem Balkon, insbesondere wenn es verkleidet wird, erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht.

Besonders praxisrelevant ist die Unterscheidung, die der BGH zwischen der baulichen Maßnahme selbst und den Folgen ihrer späteren Nutzung trifft. Geräusche, Abluftwärme oder Kondensat, die bei der späteren Nutzung des Klimageräts entstehen, stehen dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders kann es nur liegen, wenn bereits im Zeitpunkt der Entscheidung feststeht, dass der spätere Betrieb zwangsläufig zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führen wird.

Bei der Beurteilung von Geräuschimmissionen können die Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) als Anhaltspunkt herangezogen werden. Der BGH hat dies bereits in früheren Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht betont. Für reine Wohngebiete gelten tagsüber Grenzwerte von 50 dB(A) und nachts 35 dB(A). Ist das Klimagerät für den heimischen Markt zugelassen und grundsätzlich in der Lage, diese Schalldruckgrenzwerte einzuhalten, folgt aus der bloßen Installation keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung. Entscheidend ist, welche Immissionen im Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer tatsächlich zu erwarten sind und ob die maßgeblichen Richtwerte eingehalten werden können.

Sollten nach der Installation dennoch nicht hinzunehmende Störungen auftreten, stehen den betroffenen Wohnungseigentümern weiterhin Abwehransprüche zu. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass eine vollständige Stilllegung der Klimaanlage in aller Regel nicht verlangt werden kann. In Betracht kommen vielmehr zeitliche Beschränkungen der Nutzung. Die Gemeinschaft kann auch später noch Nutzungsregelungen im Rahmen der Hausordnung erlassen. Im sozialen Miteinander ist der Betrieb einer üblichen Anforderungen entsprechenden Klimaanlage trotz Rücksichtnahmepflichten in einer Wohnungseigentumsanlage in gewissen Grenzen hinnehmbar.

Die Kosten für die bauliche Veränderung trägt nach § 21 Abs. 1 WEG der bauwillige Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für alle Folgekosten, die beispielsweise durch nicht hinnehmbare Immissionen entstehen. Der BGH betont, dass es gerade im Interesse des auf eigene Kosten verbauenden Wohnungseigentümers liegt, die Nutzung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zu halten, um sich keinen Beschränkungen ausgesetzt zu sehen.

Bei einer Beschlussersetzungsklage nach § 20 Abs. 3 WEG muss der bauwillige Wohnungseigentümer die beabsichtigte Bauausführung konkret beschreiben. Das Gericht kann in den zu ersetzenden Beschluss Vorgaben aufnehmen, die eine Beeinträchtigung verhindern, etwa zur Art des Klimageräts, zum Betriebsmodus oder zur fachgerechten Installation. Im entschiedenen Fall enthielt der ersetzte Beschluss Vorgaben zur Nutzung im Slowmodus und zur Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Vorschriften. Die Installation sollte durch konzessionierte Firmen sach- und fachgerecht unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und der anerkannten Regeln der Technik erfolgen.

Der BGH lehnt die Annahme ab, dass die Installation eines Klimageräts den Miet- oder Verkaufswert benachbarter Wohnungen mindert. Er unterscheidet dies ausdrücklich von seiner älteren Rechtsprechung zur Errichtung von Mobilfunkmasten, bei denen er eine Wertminderung wegen damals bestehender wissenschaftlicher Unsicherheiten und Befürchtungen in der Bevölkerung für möglich gehalten hatte. Bei Klimageräten fehlt es an einem vergleichbaren wissenschaftlichen Streit über Gefahren. Solche Geräte seien zunehmend üblich und akzeptiert. Etwaigen nicht mehr hinnehmbaren Immissionen könne zudem auch nach der Installation begegnet werden.

Die Entscheidung des BGH betrifft zwar eine Wohnung in reinem Wohngebiet, die Grundsätze lassen sich jedoch auf Gewerberäume übertragen. Bei Gewerberäumen sind die Immissionsgrenzwerte der TA Lärm in der Regel höher als in reinen Wohngebieten, was die Hürden für die Gestattung weiter senkt.

Zudem ist bei gewerblicher Nutzung das Interesse an einer Klimaanlage oft stärker ausgeprägt, etwa zur Aufrechterhaltung bestimmter Temperaturen für Betriebseinrichtungen oder zur Schaffung angemessener Arbeitsbedingungen. Die Interessenabwägung nach Art. 14 GG kann daher in gewerblichen Fällen eher zugunsten des bauwilligen Eigentümers ausfallen.

Die Entscheidung stärkt die Position von Wohnungseigentümern, die eine Klimaanlage installieren möchten. Bloße abstrakte Befürchtungen der übrigen Eigentümer vor Lärm, optischen Veränderungen oder Wertminderung reichen zur Ablehnung eines Gestattungsantrags nicht aus. Vielmehr müssen konkrete Tatsachen vorgetragen werden, aus denen sich ergibt, dass die Installation zu einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung führen wird. Für die anwaltliche Praxis empfiehlt es sich daher, Gestattungsanträge technisch hinreichend konkret zu fassen, insbesondere zu Standort, Leitungsführung, Schallwerten, Kondensatableitung und fachgerechter Ausführung.

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet die Entscheidung, dass sie sich auf abstrakte Bedenken nicht mehr zurückziehen können. Vielmehr müssen sie bei der Prüfung von Gestattungsanträgen die konkreten Umstände des Einzelfalls berücksichtigen und eine faire Interessenabwägung vornehmen. Die Tendenz zur "Versteinerung" des baulichen Zustands, die der BGH bereits in früheren Entscheidungen kritisiert hat, ist mit dieser Entscheidung weiter zurückgedrängt worden. Der Gesetzgeber wollte mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz gerade eine Veränderungsoffenheit schaffen, die nun auch für Klimaanlagen anerkannt wird.

Die Entscheidung des BGH vom 17. Juli 2026 markiert eine wichtige Weichenstellung im Wohnungseigentumsrecht. Sie stärkt die Rechte einzelner Wohnungseigentümer, ihre Wohnungen an moderne Bedürfnisse anpassen zu wollen, und macht deutlich, dass die Eigentümergemeinschaft Wanddurchbrüche für Klimaanlagen dulden muss, solange keine konkreten rechtlich erheblichen Beeinträchtigungen anderer Eigentümer drohen. Die Trennung zwischen der baulichen Maßnahme und den Folgen ihrer späteren Nutzung ist dabei besonders praxisrelevant. Wohnungseigentümer können sich künftig eher auf einen Gestattungsanspruch berufen, während Eigentümergemeinschaften ihre Ablehnung auf konkrete Beeinträchtigungen stützen müssen.